7月重庆主城房地产市场分析报告

一、市场导**

1.本月主城区成交商住类土地8宗，土地面积1005亩，可开发建筑规模158.69万方，总金额44.08亿元，楼面均价2778元/㎡；

2.本月土地市场回归常态，楼市回暖提振企业拿地信心，市场预期向好，政府主导每月1-2宗优质地块推出；

3.两江新区已连续三月成为量价热点区，未来区域竞争较大，而江北区以纯商业用地单价位居；

4.近三月政府主导核心优质地块爆发，推动2016年成交土地价格一路高歌，高于2015年全年平均水平。

5.本月主城区商品住宅整体供销平衡，传统淡季，各大房企调整推盘和促销策略，带动市场成交；

6.重庆主城区商品住宅价格持续高位运行，连续三月破历史纪录，高端物业入市成价格高企的大推手；

7.从成交区域来看，一级市场的活跃带动两江新区和巴南区为本月楼市热销地；

8.本月主城区平均消化周期5个月，市场保持理性，其中大渡口区去化周期慢，供求放缓，压力加剧。

9.进入夏季，主城区二手房住宅市场放缓；其中“北区”持续活跃，渝中区与“两北”区域保持高价位。

10.受季节影响，主城区二手房住宅成交有所下滑，渝北区热销份额增加。

11.主城区二手房住宅成交价格整体保持高位，本月呈现“量跌价涨”局面。

12.本月平均单套面积下调仍以改善需求为主，区域产品分化严重。

二、土地市场

1、土地综述

本月主城区成交商住类土地8宗，土地面积1005亩，可开发建筑规模158.69万方，总金额44.08亿元，楼面均价2778元/㎡。

7月土地市场（商住）成交明细

数据来源：公评网

2、典型地块分析

本月北京北辰拿下悦来640亩地块，标志着具有国资背景的北辰集团正式进军重庆。该地块临近6号线悦来支线及国博中心，距离华侨城欢乐谷也仅有10的。

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3、成交分析

本月土地成交8宗、建筑规模158.69万方，同比上涨14%，环比减少45%；

经过年中土地集中放量后，本月土地市场回归常态，而随着2016年商品房销售市场的回暖，资金的回流，间接提升开发企业拿地信心，市场预期向好，但在国家去库存总方针不变的前提下，土地市场受到政府调控因素较多。

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本月成交8宗地块，分别位于4个区域，其中两江新区成交量位居区域市场，占本月总成交量的58%；其次为南岸区，占主城总成交的28%；

本月两江新区共计成交3宗，总建筑规模约91.80万方，均由首次入渝的北京北辰集团以底价取得。两江新区已连续三月成为热点区，推出两个“地王”，未来区域市场竞争将异常激烈。

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4、成交价格分析

2016年1-7月土地成交总额191.46亿元，同比减少29%；楼面价2579元/㎡，同比上涨7%；

本月成交楼面地价2778元/平方米，同比下降21%，环比上涨6%；从各季度平均地价走势来看，今年除1季度外，5-7月成交土地价格均超过2600元/平方米，高于2015年平均水平，政府主导核心爆发成为主要动因。

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本月成交8宗地块，分别位于4个区域，其中两江新区连续三月占据成交总额的区域市场，占总价的63%；而江北区以高楼面价成交一宗纯商业用地，本月高居单价榜首；

从单宗地块来看，位于江北区观音桥的楼面地价高达7029元/平方米，溢价率3%，土地用途为商业、商务、社会停车场用地，由重庆澜凯集团竞得。

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三、商品房市场

1、供求情况

本月主城区新增供应14370套、113.64万方，同比上涨28%，环比上涨1%；从今年2月开始新增供应呈现逐月增长的趋势，但增幅逐月收窄，受传统淡季，各大房企调整推盘策略影响；

本月成交15505套、145.88万方，同比下滑3%，环比上涨1%，与上月基本保持一致；进入楼市传统淡季，6-7月震荡回落，但仍高于去年平均销量。

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2、成交价格

本月主城区商品住宅均价为7142元/平方米，环比出现微跌，同比呈现平稳增涨趋势；淡季各大楼盘推出促销政策和活动，使得价格出现小幅下跌状态；

从整体来看，成交价格持续高位运行，连续三月打破历史水平，近期洋房和别墅等高端物业集中入市，成为本月价格推高点。

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3、成交区域

本月主城区成交热点主要集中在两江新区，区域成交量占全市成交20%；其次为巴南区，占全市主城总成交的14%；

本月巴南区共成交三宗商住用地，土地市场一片火热，间接推动了该区域商品房市场的活跃。

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4、库存情况

本月主城区商品住宅存量693.90万方，同比下降26%，环比上涨5%；进入传统淡季，6-7月各大楼盘推量放缓，使得库存量一直处于低位运行阶段；

本月平均消化周期不足5个月，同比下降23%，环比上涨3%；其消化周期变化与成交与上月基本保持一致，市场保持理性。

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本月主城区商品住宅存量693.90万方，其中两江新区存量为194万方大，其次是南岸区；

本月平均消化周期5个月，其中大渡口区去化周期慢为8个月，而江北区、渝北区、巴南区和沙坪坝区去化周期快，均低于重庆主城平均消化周期，市场表现较好。

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5、成交排名

从本月楼盘销售排名来看，两江新区成交套数未上榜，面积位居前列，说明高端产品较多；相反南岸区成交套数占据四席，面积仅一席，产品以刚需为主。

7月重庆商品房住宅成交排名

四、二手房市场

1、挂牌情况

本月主城区二手房住宅挂牌102783套（1156万方），同比大幅上涨124%，环比下降16%；今年开春以来，二手房住宅市场一直保持高活跃度，进入夏季后有所放缓；

本月渝北区、江北区和北碚区同环比均出现上涨的态势，“北区”成本月活跃区域，其中渝北区占整个市场的32%，占比持续加大；

本月挂牌价格同环比均出现下滑，跌破八千；仅渝北区、渝中区和江北区高于平均水平。

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2、成交情况

本月主城区二手房住宅成交11229套（104万方），与挂牌保持一致，同比上涨61%，环比下滑11%；连续数月破万保持高位，但受传统淡季影响，成交量环比有所下滑；

本月除巴南区环比上涨外，其他各区成交量均呈现同比增涨环比下滑的局面，其中渝北区和九龙坡区分别占比17%和14% ，为本月热销区域，渝北区市场份额增加2%。

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3、成交价格

本月主城区二手房住宅成交均价为7503元/㎡，同比上涨2.74%，环比上涨0.17%；

2016年主城区二手房住宅价格整体保持7400元/㎡以上的高位，5月成交量价达到历史高点，主要是与高端物业集中入市，核心区域销售带动有关。

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4、成交产品对比

本月主城区新房成交平均单套面积为94㎡，同环比分别下降1.96%和0.87%；二手房住宅成交平均单套面积为92㎡，同比上涨2.33%，环比下降2.45%；与上月相比，整体住宅成交平均单套面积出现下调，与本月成交物业类型有关；

从各区成交平均单套面积来看，高端物业主要集中在地域更平坦的“两北”区域，而刚需则集中在“西区”；其中两江新区和渝北区的二手房市场更趋于舒适大户型产品。

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